親から譲り受けた農地を宅地にする際の税金知識

2026年4月22日 2026年4月22日行政書士古川俊輔

行政書士古川俊輔

「親から譲り受けた土地があるから、そこに家を建てよう」そう考えたときに、手続き（農地転用）と同じくらい気になるのが「税金」の問題ではないでしょうか。
農地を宅地に変えるということは、法律上の呼び名が変わるだけでなく、「税務上の価値」が激変することを意味します。知らずに進めると、数年後に届く通知書を見て顔が青ざめる……なんてことにもなりかねません。
今回は、農地から宅地へ転用する際に最低限知っておきたい、お金と税金の知識を整理します。

1. 最大の注意点：納税猶予の「打ち切り」

もし、亡くなった親御さんから農地を相続した際に「相続税の納税猶予（のうぜいゆうよ）」を受けていた場合、これが最大の落とし穴になります。

リスク： 納税猶予とは「農業を続けるなら、本来払うべき相続税を待ってあげるよ」という制度です。転用して家を建てる＝農業をやめることになると、猶予されていた税金を「利子」とともに一括で払わなければなりません。
対策： 転用を考える前に、まずその土地が「納税猶予」を受けていないか、税務署や税理士に確認することが必須です。

2. 毎年かかる「固定資産税」が跳ね上がる

農地と宅地では、固定資産税の評価方法が全く異なります。

農地： 農業を守るため、非常に安く抑えられています。
宅地： 建物が建てられる便利な土地として、評価額が高くなります。

農地転用の許可が下り、地目が「宅地」に変わると、翌年からの固定資産税は数倍〜数十倍になることも珍しくありません。 ※ただし、実際に住宅を建てた場合は「小規模住宅用地の特例」により、土地の税金が最大6分の1に減額される仕組みもあります。

3. 「贈与」か「相続」かによるコストの違い

存命の親から土地を譲り受ける（贈与）のか、亡くなった後に引き継ぐ（相続）のかで、かかる税金の種類が変わります。

① 贈与の場合（存命中に譲り受ける）

贈与税： 土地の評価額が高いと、多額の税金がかかることがあります。「相続時精算課税制度」などの活用を検討する必要があります。
不動産取得税： 土地を手に入れた際にかかる税金です。

② 相続の場合（亡くなった後に引き継ぐ）

相続税： 遺産全体が基礎控除額を超えていれば発生します。
不動産取得税： 相続の場合は、原則としてかかりません。

4. 登記にかかる「登録免許税」

農地転用を行い、名義を変えたり地目を変更したりする際、法務局に支払う税金です。

名義変更（所有権移転）： 相続なら評価額の0.4％、贈与なら2.0％が目安です。
地目変更： 基本的には一筆あたり1,000円程度と安価ですが、事前の準備が重要です。

5. 【重要】「農地転用」は税務署も見ています

「黙っていればバレないのでは？」と思うかもしれませんが、農地転用の許可情報は、農業委員会から税務署や市町村の税務課へ共有されます。許可が下りたタイミングで、税務当局は「あ、この土地の価値が上がるな」と把握する仕組みになっています。

まとめ：転用の前に「税金のシミュレーション」を

農地転用を成功させるには、「家が建てられるかどうか」という法律の確認と、「いくら税金がかかるか」というお金の確認を同時並行で行うことが欠かせません。
特に埼玉県内（川越市周辺など）の市街化調整区域では、土地の評価額の算定が複雑になるケースもあります。

税務の専門家（税理士）とも連携いたします

当事務所では、農地転用の手続きだけでなく、税金面で不安があるお客様には提携する税理士をご紹介し、トータルでサポートできる体制を整えています。
「転用はしたいけれど、税金が怖くて踏み切れない」という方は、まずはお気軽に現状をお聞かせください。

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行政書士古川俊輔: 農地転用・開発許可専門の行政書士
埼玉県で地域密着対応
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