相続登記をしていない農地の転用手続き

2026年5月1日 2026年5月1日行政書士古川俊輔

行政書士古川俊輔

「家を建てたい農地の名義を確認したら、亡くなった祖父のままだった」
「相続登記（名義変更）をしていない土地でも、農地転用の申請はできるのだろうか？」
結論から申し上げますと、相続登記をしていない農地のままでは、原則として転用許可を受けることはできません。
2024年4月からの「相続登記義務化」により、このルールは以前よりも厳格に運用されています。
今回は、名義変更が終わっていない農地を転用・活用するための正しい手順と、放置することの法的リスクについて解説します。

1. なぜ「名義変更」が必要なのか？

農地転用の申請（農地法第4条・5条）を行う際、農業委員会は「誰がその申請を行う権利を持っているか」を厳しくチェックします。

申請者の正当性： 登記簿上の所有者が亡くなっている場合、申請書に署名・捺印する人物が「正当な相続人であること」を法的に証明しなければなりません。
責任の所在： 転用許可には「工事完了報告」などの義務が伴います。名義が曖昧な状態では、誰がその義務を負うのかが不明確になるため、役所は申請を受理してくれないのです。

2. 転用までの「2ステップ」の手続き

名義が古いままの場合、以下の順番で手続きを進めるのが王道です。

ステップ①：相続登記（名義変更）

まずは、亡くなった方から現在の相続人へ、法務局で名義を書き換える手続きを行います。

必要書類： 遺産分割協議書、亡くなった方の戸籍謄本（出生から死亡まで）、相続人全員の印鑑証明書など。
注意点： 2024年4月以降、相続を知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。

ステップ②：農地転用申請

登記が完了し、新しい「登記事項証明書（登記簿）」が発行されたら、必要書類を整えて、農業委員会へ転用申請を出します。

3. 「同時並行」は可能か？

「急いでいるので、登記と転用申請を同時に進めたい」という相談もよく受けます。

例外的な運用： 自治体によっては、相続登記の「受付票（申請中であることを示す書類）」や、相続人全員の同意があることを示す書類（遺産分割協議書の写しなど）を添付することで、例外的に申請を受け付けてくれる場合があります。
許可のタイミング： ただし、最終的な「許可証」が発行されるまでには、登記が完了していることが絶対条件となります。

4. 放置して「数世代」経っている場合の地獄

一番恐ろしいのは、祖父から父、父から自分へと名義変更を飛ばして数十年放置していたケースです。

相続人の膨大化： 世代を追うごとに相続人の数はネズミ算式に増えていきます。一度も会ったことのない遠方の親戚にまで同意を求めなければならず、転用費用よりも合意形成のコストが数倍膨らむことが多々あります。
転用自体ができなくなる： 一人でも反対者や行方不明者が出ると、農地転用は事実上ストップしてしまいます。

5. 行政書士に相談するメリット

相続が絡む農地転用は、もはや「書類作成」の枠を超えた「権利の交通整理」です。

ワンストップの窓口： 相続登記は司法書士、転用申請は行政書士の職域ですが、専門家ネットワークを駆使し、窓口一つでこれらを一括サポートします。
相続人調査の代行： 複雑な戸籍収集を行い、誰の同意が必要なのかを迅速に洗い出します。

まとめ：農地転用は「家系の整理」から始まる

「名義が古い」という事実は、その土地が法的に「ロック（凍結）」されているような状態です。
農地転用を機にこのロックを解除することは、あなた自身の事業や生活を守るだけでなく、次世代にクリーンな資産を引き継ぐことにも繋がります。

名義が古い農地の活用、あきらめないでください

「何代も前の名義のままで、どこから手をつけていいか分からない」
「相続登記義務化が不安だが、費用がいくらかかるか知りたい」
当事務所では、登記の現状調査から、相続人への連絡、そして最終的な転用許可まで、粘り強く伴走いたします。
まずは、手元にある古い権利証や固定資産税の通知書を持って、お気軽にご相談ください。

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投稿者プロフィール

行政書士古川俊輔: 農地転用・開発許可専門の行政書士
埼玉県で地域密着対応
平成生まれの若さを活かしたフットワークの軽さが強み
迅速・丁寧・確実な許認可サポート