「仮換地」状態の農地を転用する場合の注意点

2026年5月8日 2026年5月8日行政書士古川俊輔

行政書士古川俊輔

「以前から進められている土地区画整理事業地内で、ようやく自分の土地に『仮換地（かりかんち）』が指定された。これを機にアパートを建てたり、店舗として貸し出したりしたい」
こうした相談は、区画整理が活発な地域では非常によくあるケースです。
しかし、仮換地状態の農地転用は、通常の農地転用とは「ルールも手続きも全くの別物」と考えなければなりません。
登記簿上の土地と、実際に使う土地がズレているという「特殊な状態」ならではの落とし穴を解説します。

1. 「農地法」と「区画整理法」の二重の壁

仮換地で建物を建てる場合、農地法第4条・5条の許可に加えて、土地区画整理法第76条に基づく「建築等の制限の許可（76条許可）」が必要になります。

76条許可とは： 区画整理事業の妨げにならないか、施工者（市町村や組合）がチェックするものです。
同時並行が必須： 農業委員会は「施工者の同意」がないと転用を認めませんし、施工者も「転用許可の見込み」がないと承諾しません。通常の申請よりも関係各所との調整が格段に増えます。

2. 登記簿（従前地）と現況（仮換地）のねじれ

ここが最も混乱するポイントです。

申請対象は「従前地」： 農地転用を申請する際、書類に記載する地番や面積は、あくまで法務局に載っている「古い土地（従前地）」の情報です。
図面は「仮換地」： しかし、実際に家を建てる場所や測量図は「新しい場所（仮換地）」のものになります。
整合性の証明： 「古い土地Aが、新しい場所Bに割り当てられている」ということを証明する「仮換地証明書」を施工者から取得し、申請書類に添付しなければなりません。

3. 「清算金」という金銭的リスク

区画整理では、元の土地より面積が減ったり（減歩）、逆に増えたりすることがあります。

清算金の発生： 土地の価値の増減に合わせて、後からお金を払う、あるいはもらう「清算」が発生します。
融資への影響： 銀行から融資を受ける際、この清算金の予定額がいくらか、将来的に土地に負担がかからないかを厳しくチェックされます。資金計画を立てる段階で、施工者に概算を確認しておくことが不可欠です。

4. インフラ整備の「タイミング」に注意

「仮換地が指定された＝すぐに使える」とは限りません。

使用収益開始日： 施工者から「今日から使っていいですよ」という使用収益開始日の通知が出て初めて、工事が可能になります。
上下水道の未整備： 土地の形はできていても、目の前の道路の配管が終わっていない場合があります。この確認を怠ると、建物は完成したのに水が出ない、という事態に陥ります。

5. 2026年、埼玉県内の区画整理地での実務

埼玉県内、特に川越市の南古谷周辺や周辺自治体の区画整理地では、近年運用が非常に緻密になっています。

保留地（ほりゅうち）の扱い： もし活用したい土地が「保留地」だった場合、そもそも登記が存在しないため、さらに特殊な手続き（施工者との直接契約や権利譲渡の手続き）が必要になります。
地目変更のタイミング： 通常は工事完了後に「宅地」へ地目変更しますが、区画整理地では「換地処分」が終わるまで登記簿がロックされる期間があります。この間の権利関係の整理には専門的な知識が求められます。

まとめ：仮換地は「未来の土地」を扱う作業

仮換地の転用は、いわば「まだ登記簿に現れていない未来の土地」を、現在の法律で無理やり動かすような作業です。
「自分の土地だから大丈夫だろう」という思い込みが、後の登記トラブルや融資の失敗につながります。
区画整理の図面と、農地法の書類。この二つを正確にリンクさせることが、成功への唯一の道です。

区画整理地の複雑な転用、ワンストップで解決します

「仮換地通知が届いたが、何から手をつければいいかわからない」
「施工者（組合）との交渉や書類集めが苦痛だ」
当事務所は、区画整理地特有の複雑な権利調整を得意としています。
施工者への事前照会から、76条許可と農地転用の同時申請、そして将来の換地処分を見据えたアドバイスまで。
あなたの土地が「新しい街」の一部として輝くためのサポートをいたします。

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行政書士古川俊輔: 農地転用・開発許可専門の行政書士
埼玉県で地域密着対応
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