借地権が設定されている農地の転用交渉

2026年5月8日 2026年5月8日行政書士古川俊輔

行政書士古川俊輔

「地主は売りたいが、小作人が離してくれない」
「長年貸している農地を転用したいが、借地権の解消にいくら包めばいいのか？」
農地転用において、所有者（地主）と耕作者（借主）が異なるケースは、最も交渉が難航し、感情的な対立が起きやすいパターンです。
農地法は「耕作者の保護」が非常に強いため、地主が独断で話を進めることは不可能です。
今回は、「借地権（耕作権）付き農地」を転用する際の交渉術と、実務上の最重要ポイントである「離作料」について解説します。

1. 農地法の壁：勝手に「解約」はできない

まず大前提として、農地の貸借は一般の賃貸借よりも強力に保護されています。

解約には「許可」が必要： 農地の賃貸借を解約するには、農地法第18条に基づく「知事等の許可」が必要です。単に「転用したいから返して」という理由は、原則として認められません。
合意解約のハードル： 両者が納得して解約する場合でも、農業委員会への届出が必要です。この際、借主が「不利な条件で追い出されていないか」が厳しくチェックされます。

2. 交渉の焦点：離作料（りさくりょう）の相場と決め方

借地権を放棄してもらう際、地主から借主へ支払われる「立退料」に相当するものが離作料です。これには法的根拠に基づく明確な計算式があるわけではなく、最終的には「話し合い」で決まります。

実務上の目安： 一般的には、「更地価格（転用後の価格）の20%〜30%程度」が目安とされることが多いですが、地域やこれまでの貸借期間、耕作の状況によって大きく変動します。
考慮される要素：
- 投下資本の回収（借主が施した土壌改良や施設の費用）
- 次期の収穫が得られないことへの補償
- 「離作」そのものに対する協力金

3. 交渉をスムーズに進めるための3ステップ

ステップ1：早い段階での「誠実な」打診

「許可が下りそうになってから伝える」のは最悪の手です。
借主からすれば「勝手に話を進められた」と不信感を抱き、交渉が決裂しやすくなります。
計画の構想段階で、「将来的にこういう活用を考えているのだが」と相談を持ちかけるのが鉄則です。

ステップ2：行政書士を「緩衝材」にする

当事者同士だと「昔からの付き合い」や「過去の恩讐」が邪魔をして、冷静な議論ができないことが多々あります。
専門家が間に入り、「法的にはこうなっている」「近隣の事例ではこれくらいが妥当」という客観的なデータを示すことで、感情論を切り離せます。

ステップ3：5条申請（セット申請）の活用

土地を売却して転用する場合、地主・借主・買主の三者が足並みを揃えて「農地法第5条」の申請を行います。
この際、離作料の支払いを「許可が下りたタイミング」と連動させることで、地主側のリスク（払ったのに転用できない）を防ぐことができます。

4. 2026年、注意すべき「地域計画」の影響

2026年現在、各地で策定されている「地域計画」では、効率的な営農のために農地の集約化が進められています。

「耕し続けてほしい」という圧力： 地域計画で「優良農地」として指定されているエリアでは、借主が辞めたがっていても、農業委員会が「他の農家へ貸し出しなさい」と指導し、転用そのものを認めないケースが増えています。
目標地図との整合性： 借地権の解消交渉を始める前に、その土地が地域の将来図（目標地図）でどのような位置づけになっているかを確認することが、無駄な交渉を避ける鍵となります。

まとめ：借地権転用は「三方良し」を目指す

地主は土地を有効活用でき、借主は納得のいく補償を受け、地域は適切な土地利用が進む。
この「三方良し」の着地点を見つけられるかどうかが、交渉の成否を分けます。
借地権が絡む農地転用は、書類を作る時間よりも、「話をつける時間」の方が遥かに長くなるものです。
焦らず、しかし法的なポイントは外さず、一歩ずつ進めていきましょう。

複雑な「権利調整」から伴走いたします

「借主が頑固で話を聞いてくれない」
「離作料の提示額が妥当か判断してほしい」
当事務所では、埼玉県内（川越・所沢周辺）の農地特有の慣習を踏まえ、地主様・借主様双方が納得できる解決策を模索します。
法的な手続きはもちろん、合意形成のためのアドバイスや、合意書の作成までトータルでサポート。
泥沼のトラブルになる前に、ぜひ一度ご相談ください。

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行政書士古川俊輔: 農地転用・開発許可専門の行政書士
埼玉県で地域密着対応
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