登記簿が「田」「畑」ならすべて農地？現況主義の落とし穴

2026年4月18日 2026年4月18日行政書士古川俊輔

行政書士古川俊輔

「登記簿（地目）が『田』や『畑』になっているけれど、もう何十年も放置してペンペン草しか生えていないから、農地じゃないよね？」
そう思って勝手に家を建てたり、砂利を敷いて駐車場にしたりすると、後で取り返しのつかないトラブルに発展することがあります。農地法には「現況主義（げんきょうしゅぎ）」というルールがあるからです。
今回は、土地の持ち主を悩ませる「現況主義の落とし穴」について、行政書士が詳しく解説します。

1. 「現況主義」とは？（法律の優先順位）

農地法における「農地」の判断基準は、役所の書類上の記載（地目）ではなく、「今、その土地が実際にどう使われているか」にあります。

登記簿： 「山林」や「雑種地」
現実： 野菜を育てている、耕作されている
判定： 農地法上の「農地」です。（売買や転用には許可が必要）

これが現況主義です。逆に、登記簿が「田」であっても、何十年も放置されて巨木が生い茂り、農地に戻すのが困難な場合は「非農地（農地ではない）」とみなされることもありますが、勝手に決めることはできません。

2. 恐ろしい「逆転現象」の落とし穴

「現況主義」には、土地所有者が陥りやすい2つの大きな落とし穴があります。

① 「放置しているから農地じゃない」の勘違い

一番多いのがこのケースです。「数年前から耕していないから、ただの空き地だ」と思って駐車場にしたとします。しかし、農業委員会の台帳に「農地」として登録されている限り、それは法律上「農地」です。無断で駐車場にするのは「違反転用」となり、最悪の場合、原状回復（元の畑に戻せ！）という命令や罰則が下ります。

② 「地目が農地以外だから大丈夫」の油断

登記簿が「雑種地」であっても、そこを誰かが耕して作物を育てていれば、法律上は「農地」として扱われます。その土地を家を建てる目的で買おうとしたとき、突然「これは農地だから許可がないと買えません」とストップがかかることがあるのです。

3. なぜ「現況主義」が問題になるのか？

実務上、特に困るのは「銀行融資」と「登記」のタイミングです。

ローンが組めない： 銀行は「登記簿上の地目」と「実際の土地の状態」が一致していない土地を嫌います。農地を転用して家を建てる場合、農地転用の許可証がないと融資が実行されないことがほとんどです。
地目変更ができない： 「田」を「宅地」に変更するには、農業委員会が発行する「農地転用許可証」が必要です。現況がどうあれ、このステップを飛ばすことはできません。

4. 解決策：地目と現況を一致させるには？

「もう農地として使っていない土地」を正式に認めさせるには、主に2つのルートがあります。

農地転用許可（届出）を受ける： 正しい手続きを踏んで、堂々と「農地から別のもの」へ変える方法です。
非農地証明（ひのうちしょうめい）を取る： 「この土地は20年以上放置されており、もはや農地に戻すのは不可能です」と農業委員会に認めてもらう方法です。これが認められれば、農地転用の手続きなしで地目変更ができる場合があります（※自治体により基準が異なります）。

まとめ：書類よりも「今の姿」をプロに見せてください

「自分の土地が農地法に縛られているのかわからない」という方は、まずは登記簿謄本を持って専門家に相談することをお勧めします。
登記簿の地目だけを見て判断するのは、地図だけを見て崖があるのを知らずに進むようなものです。
当事務所では、現地の調査から農業委員会との調整まで、実態に合わせた最適な解決策をご提案します。

その土地、今のままで大丈夫ですか？

「地目は田だけど、実際は空き地」「地目は雑種地だけど、少しだけ野菜を植えている」そんな微妙なケースこそ、行政書士の出番です。
トラブルになる前に、まずは一度現状をお聞かせください。

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投稿者プロフィール

行政書士古川俊輔: 農地転用・開発許可専門の行政書士
埼玉県で地域密着対応
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